Инструкция: как купить загородный дом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как купить загородный дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством при рождении второго ребенка, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФ РФ). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФ РФ после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Перечислим краткие плюсы и минусы каждого способа поиска подходящих объявлений. Стоит заметить, что на практике могут быть использованы несколько из них. Неопытным людям, которые не хотят тратить свое время, есть смысл обратиться к профессионалу. Но в этом случае лучше воспользоваться «сарафанным радио», а не искать его в интернете.

Работа с риэлтором

Плюсы:

• Не нужно самому просматривать объявления.
• Опытный риэлтор проконсультирует по поводу документов или посоветует юриста.
• Профессионал произведет первичный отбор в соответствии с вашими параметрами.

Минусы:

• Придется заплатить за работу посредника.
• Вас могут обмануть.

Самостоятельный поиск объявлений на специализированных ресурсах

Плюсы:

• Экономия денег.
• Никто не повлияет на ваше мнение.
• Вы сможете выбрать вариант, максимально соответствующий вашим параметрам.

Минусы:

• Расходование времени.
• Неопытному покупателю сложно понять нюансы по объявлению.
• Придется общаться с большим количеством людей, в случае размещения объявления о покупке – с посредниками и спекулянтами.

Поиск через знакомых и друзей

Плюсы:

• Скорее всего, вас не обманут намеренно.
• Если друзья сами имеют дом в деревне, они могут посоветовать недвижимость в своем же районе, который хорошо знают.

Минусы:

• Ограниченность вариантов для выбора.
• Мнение друзей может исказить ваше восприятие выигрышности предложения (вы заранее будете думать, что он хорошее, и не обратите внимание на какие-либо нюансы или важные параметры).

Необходимые документы на дом от продавца

Всегда проверяйте достоверность и полное наличие всех документов. Неважно, кем вам приходится продавец, родственником или посторонним человеком. Юридически важные действия не терпят родственных уз. При неправильном оформлении документации вы рискуете потерять деньги и недвижимость.

Бумаги на право собственности

Учтите! В первую очередь запросите от продавца бумаги, которые устанавливают право собственности на дом:

• свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость в государственных органах;
• если дом построил продавец собственными силами, без привлечения строительных компаний, следует запросить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию;
• договор купли-продажи, если продавец приобрел право собственности за денежные средства;
• если продавец приобрел право собственности с помощью обмена, то следует запросить договор мены;
• если продавец получил дом по наследству, стоит запросить свидетельство о вступлении в наследство;
• договор приватизации запрашивается в том случае, если раньше дом принадлежал государству.

Как правило, обычно предоставляется выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и свидетельство о регистрации.

Документы от продавца для продажи дома с земельным участком

При продаже недвижимости продавец обязан предоставить пакет документов.

Запомните! К первоочередным бумагам относят:

• гражданский паспорт продавца;
• оригиналы и копии паспортов всех членов семьи продавца;
• согласие от второго супруга продавца;
• согласие на продажу дома от других членов семьи;
• свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
• справка из местной администрации о наличии лиц, зарегистрированных на продаваемой жилплощади;
• копии свидетельства о рождении детей.

Согласие на продажу дома от второго супруга обязательно необходимо заверить у нотариуса. Иначе оно не имеет никакой юридической силы.

Если невозможно получить согласие от второго супруга, то его присутствие на сделке обязательно.

Обратите внимание на то, что свидетельство о заключении брака потребуется в нескольких случаях:

• если продавец находится в браке, собственность принадлежит обоим супругам;
• продавец приобретал дом до вступления в брак.

Документы для купли-продажи дома

Перед подписанием договора необходимо подготовить и внимательно изучить:

· паспорта участников договора продажи дома и земельного участка;

· документ, подтверждающий право собственности (до 2016 года выдавались свидетельства, сейчас выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — нотариус запросит ее самостоятельно, если сделка заключается с участием нотариуса);

· документ, на основании которого у лица возникло право собственности на дом и на участок (например, договор дарения, купли-продажи, решение суда);

· согласие супруга на отчуждение недвижимости, для этого необходимо обратиться к нотариусу и удостоверить документ;

· при наличии несовершеннолетних собственников дома и/или земельного участка — согласие органов опеки и попечительства;

· при необходимости — выписку из домовой книги (выдавалась до 2018 года, сейчас этот документ не обязателен, можно указать в договоре купли-продажи, что продавец гарантирует отсутствие зарегистрированных лиц) и кадастровый паспорт — при наличии (выдавали до 2017 года);

· справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налоговым обязательствам.

Передача недвижимого имущества продавцом покупателю фиксируется в акте приема-передачи, который подтверждает выполнение сторонами соответствующих обязательств по сделке. После получения платы по договору покупателю следует запросить расписку, подтверждающую факт получения денег, если расчет происходит наличными и иной порядок подтверждения оплаты не установлен в договоре.

Важно помнить, что для оформления сделки необходимо соблюсти требования к форме. Обязательная нотариальная форма сделки предусмотрена:

· если продается доля в недвижимости (часть частного дома);

· если имущество принадлежит недееспособным гражданам, гражданам, ограниченным в дееспособности или не достигшим совершеннолетия.

Стороны вправе выбрать нотариальную форму сделки и в других случаях для обеспечения правовой безопасности, так как нотариус проводит правовую экспертизу совершаемой сделки, разъясняет сторонам смысл, значение и последствия заключаемого договора, проверяет правомочия обратившихся лиц. Кроме того, нотариус дает полные имущественные гарантии участникам договора, а также сам получает необходимые для совершения нотариального действия сведения.

Кроме того, с помощью нотариуса можно заключить сделку на расстоянии, неважно на каком — пусть даже это Москва—Владивосток. Если граждане проживают в разных точках страны, достаточно выбрать удобную для себя нотариальную контору, согласовать некоторые вопросы (вроде даты совершения сделки), передать то, что необходимо нотариусам для подготовки соглашения, проверки документов, после чего в назначенный день прийти к нотариусам. Они обеспечат возможность связи по специальным защищенным каналам, проведут все необходимые процедуры и удостоверят договор.

Переход права собственности при продаже дома и земельного участка подлежит регистрации в ЕГРН. Процедура регистрации может осуществляться с участием МФЦ как посредника (так как Росреестр напрямую не осуществляет прием граждан), или, если вы выбрали нотариальную форму сделки, нотариус сам подаст документы в Росреестр на регистрацию, срок которой максимально сокращен — до одного рабочего дня, при этом дополнительной платы за подачу документов на регистрацию нотариусом не взимается.

Чтобы сроки оформления не затянулись, а сделка была безопасной, продавцу следует заранее готовить необходимые документы. Чаще всего сложности возникают с земельным участком: земля может не принадлежать на праве собственности продавцу дома либо участок большой и собственник хочет продать его часть с домом, а остальное оставить себе (выделить долю). Покупателю стоит тщательно проверить документы, и, если что-то непонятно, лучше обратиться за правовой помощью к нотариусу.

Время заключать договор

Договор купли-продажи обычно содержит наименование договора, дату и место его заключения, предмет договора (полный список объектов отчуждаемого имущества), все идентификационные признаки дома и участка: местоположение, площадь, информацию о регистрации права в ЕГРП и т.д. В документе прописывается общая сумма сделки, а также стоимость каждого объекта недвижимости. Могут быть указаны различные дополнительные условия (образцы договоров можно без проблем найти в Интернете, но лучше дополнительно посоветоваться с юристом).

Договор подписывается, как минимум, в трех экземплярах: по одному для каждой сторон и один – для регистратора (об этом ниже).

Купля-продажа дома с участком может совершаться лицами, действующими по доверенности, но она должна быть заверена нотариально. Что касается самого договора купли-продажи, то он может быть заключен в простой письменной форме (нотариат – по желанию) и не нуждается в государственной регистрации.

Стороны, намеревающиеся подписать документ, вправе сначала оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение (там может быть зафиксирована цена сделки, ее сроки и т.д.). Основной договор в будущем заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном.

По завершении процедуры передачи денежных средств целесообразно запросить у продавца расписку в их получении. После расчета сторонами подписывается акт приема-передачи имущества.

Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком

Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.

Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.

Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.

Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.

Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.

Обязательные документы для регистрации сделки

Их нужно принести в МФЦ в день сделки. На их основании оформят переход права собственности от продавцов к покупателям.

Благодаря экстерриториальному принципу можно обращаться в любое отделение МФЦ вне зависимости от местоположения дачи и проживания участников сделки — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно обратиться в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).

На каждый документ нужно сделать копию. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.

Паспорта или свидетельства о рождении;

Если продавец младше 14 лет, вместе с его свидетельством о рождении нужен паспорт одного из его родителей (или опекунов), потому что родитель будет подписывать договор купли-продажи вместо ребенка — ст. 28 ГК РФ. Продавец старше 14 лет сам подписывает договор + подпись ставит один из родителей в качестве согласия на сделку — ст. 26 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ, если среди собственников есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус составляет договор купли-продажи, удостоверяет на нем подписи участников и подает его в Росреестр на регистрацию.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Определение стоимости недвижимости

Решив для себя: «Хочу продать частный дом», продавцу нужно проанализировать рынок недвижимости в своём регионе. Это поможет определить актуальную цену вашего домовладения. Если брать стоимость «с потолка», покупателя можно ждать годами.

Можно передоверить продажу частного дома профессионалам. Но при обращении в риэлтерское агентство, продавец должен знать, что оплачивать услуги специалистов придётся из своего кармана. Поэтому большинство продавцов предпочитают заключать договора купли продажи без посредников.

Для определения стоимости, дома существует два способа оценки: инвентаризационная и рыночная. Первый вариант далёк от реальности, инвентаризационная оценка используется при передаче частного дома в дар, по наследству и для постановки строения на государственный учёт.

Особенности продажи жилых домов

Хотя распоряжение частным домом будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством, для совершения сделки нужно учитывать следующие особенности:

• поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, их продажа должна осуществляться одновременно (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом);
• распоряжение домом и участком будет осуществляться по одному договору;
• при подготовке договора купли-продажи будут использоваться самостоятельные документы на дом и земельный надел.

Несмотря на общую правовую судьбу, правоустанавливающие документы дома и земельного участка имеют самостоятельный и независимый характер, поскольку данные объекты недвижимости подлежат раздельному кадастровому учету в реестре ЕГРН. Если для заключения договора купли-продажи потребуется обновить документацию на дом или надел, это можно сделать отдельно для каждого из указанных объектов.

Документы для продажи дома на стадии оформления договора будут включать в себя:

• свидетельство о праве или выписка ЕГРН (до июля 2016 года правоустанавливающим документом являлось свидетельство, сейчас выдается выписка из ЕГРН);
• кадастровый паспорт на дом (с января 2017 года вместо паспорта также выдается выписка из ЕГРН);
• паспорта всех собственников объекта недвижимости.

Гражданам, которые оформляли право собственности на недвижимость до июля 2016 года, не нужно обращаться за обменом свидетельства на выписку из реестра ЕГРН. Такая замена будет осуществляться при оформлении сделки с переходом прав при продаже дома или земельного участка.

Документы, которые должен предоставить продавец

Для продавца объем пакета документов на дом и землю довольно-таки большой:

• Правоустанавливающие документы на строение. Если это недостроенный дом, то Свидетельство о праве собственности на не сданное в эксплуатацию помещение.
• Правоустанавливающий документ на земельный участок.
• Кадастровый паспорт.
• Технический паспорт на объект недвижимости.
• Выписка из домовой книги относительно прописанных людей.
• Выписка из Реестра об отсутствии обременений на участок и дом.
• Справка из Налоговой службы об отсутствии долгов по земельному участку.
• Справка из ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Если есть несовершеннолетние дети, то разрешение из органов опеки и попечительства.
• Если продавец состоит в браке, то разрешение супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.
• Если объект находится в ипотеке, то разрешение банка на продажу.

Также, если дом продавец строил сам, то должен быть акт о сдаче объекта недвижимости в эксплуатацию.

Что касается земельного участка, то на него также обязательно должны быть правоустанавливающие документы, и ими является следующее:

• Договор купли-продажи.
• Свидетельство о вступление в наследство.
• Судебное решение.
• Договор мены.
• Договор дарения.
• Свидетельство о регистрации права собственности.

Необходимый пакет документов для совершения сделки продажи дома с участком под ним

• договор и акт приема-передачи минимум в двух экземплярах;
• выписка из кадастрового учета недвижимости (с обязательной оценкой участка);
• если договор заключается от имени одной из сторон, то третье лицо предоставляет нотариальную доверенность с указанием возможности совершения именно таких операций;
• техпаспорт дома, выданный БТИ, кадастровый паспорт (если нет регистрации в УФРС);
• справки о задолженности (ее отсутствии) налоговых платежей по дому и земле;
• согласие супруга или супруги, заверенное нотариально, на продажу недвижимости;
• квитанции оплаченной пошлины: регистрация сделки, переход прав на дом и участок;
• если договор составляется в присутствии нотариуса (что намного предпочтительнее), добавьте выписку из госреестра прав на имущество;
• паспорта сторон договора;
• выписка из домовой книги, справка о жильцах в доме;
• при вступлении в права – заявление.

Какие документы нужны при продаже дома с земельным участком 2020

По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом. Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.

На ней будет стоять дата приема бумаг, а также печать регистрирующей организации и подпись должностного лица. В течение 18 дней переход права должен быть зарегистрирован и специалист данной организации должен будет выдать в назначенную дату зарегистрированный договор каждому участники соглашения и выписку из ЕГРН новому владельцу участка. При подаче документов, необходимых для регистрации сделки, можно использовать несколько вариантов: Сделки с недвижимостью практически всегда имеют высокую стоимость, поэтому именно в этой сфере очень много мошенников.

Какие документы подразумевает продажа земельного участка в 2020 году

Предварительный контракт служит промежуточным документом, его составление очень желательно при продаже земельного участка. В тексте бумаги указываются основные положения планируемой сделки, обязательства и права каждой из сторон. Предварительный договор такого описывает ответственность покупателя и продавца за нарушение любого пункта, записанной в предварительной документации.

1. Паспорт. Если в качестве заявителя выступает доверенное лицо, на руках должна быть нотариально заверенная доверенность.
2. Бумаги, подтверждающие право владения, или положительное решение, вынесенное судьей на судебном заседании.
3. Кадастровая документация относительно земельного участка.

Похожие записи:

• Кто может стать опекуном?
• Как купить землю у государства под ИЖС или бизнес
• Поправки для всех осужденных в 2023 по ст 228