Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить земельные участки в один — правила 2023 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
Требования к объединяемым участкам
Чтобы объединение земельных участков прошло успешно, нужно учитывать требования действующего законодательства:
- территории, подлежащие слиянию, должны иметь смежное или близлежащее расположение;
- необходимо предварительное выполнение межевых работ, позволяющих установить точные границы участков по указанным в документах географическим координатам;
- объединению подлежат участки, имеющие единую категорию, вид допустимого функционального использования;
- земельные территории должны принадлежать одному населенному пункту;
- создание нового участка возможно при сохранении целостности границ.
Предъявляемые требования к объединяемым территориям
Процедура объединения территорий осуществляется намного проще, если у объектов всего один хозяин. Если же у каждой из смежных земель свой владелец, лицам предварительно следует заключить соответствующее соглашение.
Кроме этого, перед осуществлением кадастровой процедуры важно соблюсти несколько условий:
- границы каждого объекта должны быть определены;
- участки обязаны принадлежать гражданам на праве собственности;
- хозяева земель должны достичь соглашения;
- объекты обязаны иметь совместную границу (то есть быть смежными) и стоять на кадастровом учёте;
- все объединяющиеся территории должны иметь одинаковую категорию и вид разрешённого использования;
- участки обязаны относиться к одному муниципальному образованию.
Если на одном из объектов, участвующих в данной процедуре, имеется обременение в виде залога, это ограничение будет распространяться на весь новообразованный участок, если иные условия не прописаны в соглашении, заключённом владельцами смежных земель.
Образование земельных участков
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса РФ.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Почему возросла популярность слияния участков
Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.
Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.
Об объединении земель
У каждого сформированного землевладения существуют определенные характеристики качественного и количественного типов. Речь идет об установленных границах, категории и виде разрешенного использования, величине площади. Указанными параметрами обладает каждый участок, поэтому он может быть однозначно идентифицирован среди всех прочих объектов недвижимого имущества с аналогичными данными.
Слияние территорий считается вполне легальным мероприятием, предполагающим соблюдение нескольких требований:
- в процессе объединения, первоначальные землевладения теряют статус суверенных недвижимых объектов, новый участок получает единые для объединяемых земель границы;
- инициировать объединение территорий может как их единоличный собственник, так и правообладатели двух смежных земель (с образованием у них права совместной собственности на новое недвижимое имущество);
- объединение участков не влечет за собой смены их категории и принадлежности к виду разрешенного использования.
Земельные площади, которые имеют своих собственников, могут разделяться, перераспределяться, объединяться.
При объединении соединяются в один, два или более участков, обязательно смежных. Процедура объединения относится к одному из видов кадастровых работ. Смежные земельные участки, находящиеся в собственности и объединенные в один, утрачивают свое существование как самостоятельные единицы.
Производится объединение земельного участка с учетом норм статьи 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации. В другой статье, 11.6, указывается, какие могут быть объединены участки. Такой процесс возможен только с наделами, которые имеют общие границы.
- Если территории земли находятся в распоряжении одного собственника и они по соседству расположены, процедура объединения будет максимально простой. Этот собственник становится единственным владельцем образованного участка.
- Когда собственников несколько, используется такая форма управления, как право совместной собственности.
Кадастровая регистрация объединенного участка
После проведения кадастровых работ и составления межевого плана можно переходить к юридическому оформлению регистрации нового участка в ГКН. При этом должны быть соблюдены положения, перечисленные в Законе о кадастре (ФЗ № 221-ФЗ), а именно:
- внесенные в кадастр сведения об новообразованной территории вначале являются временными;
- все существующие ограничения (а также, обременения и сервитуты) первоначальных участков (если они не возникли вследствие подписания договоров) в отношении нового участка сохраняются в аналогичном объеме;
- если новому участку не был по установленным правилам присвоен адрес, в ГКН указывается подробное описание его расположения.
Если говорить о получении землей адреса, то удобнее заниматься этим после того, как будут закончены геодезические работы, но еще до начала процесса постановки на кадастровый учет, поскольку это занимает у владельца новой территории меньше времени. Однако по законодательству не запрещено присваивать новому участку адрес после проведения его кадастровой регистрации.
Окончательно закрепленным с юридической стороны объединение участков становится, когда проходит государственная регистрация права собственности на новый участок, а органы учета, получив сведения о ее проведении, закрепляют за ранее раздельными участками состояние «архивных».
Требования к объединению участков
Требования к объединению земельных участков изложены в Земельном кодексе:
- Допускается объединение только смежных земельных участков, т.е. имеющих общую границу. При этом установленные границы не должны ломаться и создавать препятствия для других объектов.
- Участки должны находиться на кадастровом учете с четко обозначенными границами.
- При объединении земельных участков, находящихся в собственности у разных лиц, необходимо получить от них согласие на объединение.
- Для объединения участков они должны иметь одинаковую категорию и вид разрешенного использования.
- При наличии обременения (залога) на один из участков ипотека распространится на весь объединенный участок.
- Размер нового участка не должен превышать максимальные региональные нормы площади.
- Участки, предоставленные в постоянное пользование или пожизненное наследуемое владение, могут быть объединены только при наличии такого права у одного лица.
Право собственности на новообразованный земельный участок
Вследствие объединения двух и более смежных участков возникает единая территориальная единица, а существование составляющих ее наделов прекращается.
В отношении форм владения объединенным участком могут возникнуть следующие права:
- если земли до соединения имели одного хозяина, то после их слияния полученный земельный надел также полностью переходит на правах собственности к владельцу первичных участков.
- при соединении земель, принадлежащих разным владельцам, вновь образованный надел поступает в их распоряжение на правах совместной собственности.
- если происходит слияние участков, прежде находившихся в общей собственности у разных лиц, то после объединения каждый из владельцев становится обладателем новообразованного надела на правах совместной собственности.
После завершения процедуры объединения понадобится заново зарегистрировать свое право на владение землей.
Что такое нерациональное объединение?
Земельные участки далеко не всегда имеют геометрически правильные и четко очерченные границы. Наличие изломов, спорных объектов и вклинивания других площадей может негативным образом сказаться на эксплуатации земли.
Прежде чем приступать к объединению, задумайтесь о необходимости и сложности этой процедуры. Если вас устраивает текущий юридический статус объекта, то проводить объединение не обязательно.
Еще один аспект касается нарушений российского законодательства. При объединении участков, новая территория не должна превышать предельно допустимые нормы. Этот нюанс также важно учитывать на этапе межевания и сбора документов.
Прежде чем поставить новый участок на учет, определите его новый адрес. Это необходимо сделать после проведения межевания и перед постановкой на учет.
Условия, без которых невозможно объединение
Прежде чем начинать объединение, следует выяснить, не существует ли запретов и препятствий для данной группы участков. Законодательные акты выдвигают ряд ограничений при проведении действий по изменению границ и площадей участков. В случае невыполнения любого из нижеперечисленных условий, объединение может не состояться или впоследствии может быть признано незаконным. В числе обязательных требований к объединяемым площадям выделяют следующие:
- наличие общей границы (межи);
- земля должна находиться в собственности одного или нескольких лиц;
- можно объединять земли одинаковой категории;
- получение согласия всех дольщиков;
- месторасположение исходных участков в пределах одного населенного пункта или муниципального образования;
- соблюдение установленных предельных норм по размерам и другие.