Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права и обязанности председателя ТСЖ прописаны в руководящих документах товарищества и жилищном законодательстве. За некачественное исполнение обязанностей следует предусмотреть ответственность в Уставе организации. Именно он послужит основанием для мер воздействия.
Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах ст. 149 ЖК РФ
Председатель ТСЖ представляет интересы собственников помещений – членов товарищества. Круг его обязанностей довольно большой. Он должен:
- владеть актуальной базой знаний в вопросах жилищного законодательства;
- осуществлять контроль за деятельностью правления ТСЖ, выполнением должностных обязанностей персоналом;
- контролировать вопросы, связанные со своевременностью внесения жильцами платы за коммунальные услуги;
- следить за реализацией решений, принятых на общем собрании собственников;
- заключать договора с подрядчиками на выполнение работ, связанных с обслуживанием многоквартирного дома, ремонтом, поставке ресурсов, контролировать их исполнение;
- следить за сохранностью общедомового имущества;
- предоставлять интересы собственников помещений, входящих в состав ТСЖ;
- предоставлять отчет членам товарищества о проделанной работе, планировать деятельность на предстоящие периоды.
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Права членов правления ТСЖ
Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.
Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.
Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:
- нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
- требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.
Может ли быть бухгалтером ТСЖ родственник председателя
В настоящее время запрета на совместную работу родственников, один из которых находится в подчинении у другого, в трудовом законодательстве нет.
Может ли быть бухгалтером родственник председателя? Да, может. Председатель, избранный общим собранием либо заседанием правления, вправе назначить на должность главного бухгалтера любого специалиста, в т. ч. и своего супруга, либо самостоятельно вести бухгалтерский учет товарищества.
Такой запрет существовал в СССР в отношении госслужащих и предлагается сейчас ввести для лиц, состоящих на государственных должностях. Однако ТСЖ государственной организацией не является, и данное ограничение не будет распространяться на деятельность товарищества даже в случае его вступления в силу.
Требования к председателю ТСЖ
Кто может быть председателем? Главным условием избрания на должность Председателя правления ТСЖ является членство в объединении. Кандидат должен по возможности получить высшее образование и иметь опыт на управленческой или административной должности.
Председатель ТСЖ – это человек с гибким умом, хорошей памятью, ответственный, уверенный, нацеленный на успех. Спокойствие и крепкие нервы важны для кандидата, так как работа связана с решением конфликтных ситуаций и ответами на жалобы, а таковых в МКД возникает немало. Активный, здоровый, умеющий не поддаваться чужому влиянию – только такой гражданин справится с функциями председателя.
Поэтому найти не просто желающего, а достойного кандидата для избрания на эту должность не так легко.
Полномочия и права главы товарищества
К основным полномочиям главы ТСЖ относятся:
- заключение сделок от имени жилтоварищества для достижения уставных целей;
- отбор сотрудников, их приём на работу и увольнение;
- заверение платёжных документов;
- подписание внутренних нормативных актов, протоколов собраний и заседаний правления;
- прямое руководство сотрудниками;
- представление интересов жилищной структуры в органах местного самоуправления, судах и налоговых органах;
- распоряжение средствами спецсчетов, общих расчётных счетов и резервного фонда в рамках выполнения решений общих собраний;
- распоряжение иным имуществом товарищества.
В большинстве жилищных товариществ устав наделяет избираемого главу сдавать пустующие помещения в аренду и организовывать постройку новых помещений на придомовой территории без одобрения собрания. Наделение руководства дополнительными правами, относящимися к компетенции собраний и конференций жильцов, связано со сложностью организовать сбор собственников жилья большей части недвижимости на собрании.
Что делать, если председатель ТСЖ не предоставляет документы
В соответствии с п. 3 ст. 143 ЖК РФ члены ТСЖ, а также иные лица, вправе ознакомиться со следующими документами, касающимися деятельности организации:
- устав;
- реестр членов товарищества;
- бухгалтерская отчетность;
- сметы доходов и расходов, включая отчет об их исполнении;
- заключения, подготовленные ревизионной комиссией;
- протоколы общих собраний и т. д.
По запросу собственников квартир, председатель товарищества обязан выдать интересующую их документацию. Однако иногда происходят ситуации, когда он уклоняется от выполнения такой обязанности.
Такое действие является незаконным и за это предусмотрена административная ответственность согласно ст. 5.39 КоАП РФ. В соответствии с положениями данной статьи должностное лицо может понести наказание в виде штрафа размером от 5 000 до 10 000 рублей.
Таким образом, если председатель не предоставляет документацию, связанную с деятельностью ТСЖ, владельцы МКД могут поступить следующим образом:
- написать жалобы в надзорные органы (например, в жилинспекцию, прокуратуру);
- снять нарушителя с занимаемой должности, проголосовав на общем собрании;
- подать исковое заявление в суд.
Что делать, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности?
Когда возникают сомнения в законности действий председателя товарищества, правлением назначается ревизионная комиссия, для проверки использования денежных средств, или техническая группа – в зависимости от проблемы. Назначенные люди производят полную проверку финансовой отчетности, рассматривают движения средств на счетах и прочую информацию. Для этого члены комиссии обращаются к бухгалтеру, который, на основании ЖК РФ, обязан предоставлять любую информацию.
Техническая группа лиц, в то же время, может собрать доказательства невыполнения председателем своих прямых обязанностей (плохо произведен ремонт подъездов, не работают лифты, аварийное состояние инженерных коммуникаций и прочее).
Все результаты обсуждаются на внеочередном собрании членов ТСЖ. Для этого собственники за 10 дней до назначенной даты информируются о повестке дня. Собрание будет считаться состоявшимся при присутствии более 50 % жильцов. Предлагается несколько подходящих кандидатов, и из их числа избирается новый председатель ТСЖ. Голосование может производиться в заочной форме. Инициативная группа раздает бюллетени с перечнем вопросов повестки дня, где граждане ставят отметку, которая соответствует их решению. Это может быть открытым или закрытым мероприятием. Итоги голосования вносятся в протокол.
Чем занимается председатель ТСЖ
Лицо, занявшее пост председателя правления товарищества собственников жилья, действует в пределах обозначенных Уставом полномочий.
Права председателя ТСЖ включают:
- разработка штатного расписания и принятие в штат сотрудников;
- реализация решений, принятых членами правления;
- представление интересов товарищества при подписании юридически значимых документов, включая договоры;
- выдача документации, справок по требованиям жильцов;
- представление организации в судах и государственных органах;
- расчет платы за обслуживание квартир;
- управление финансами и счетами организации;
- контроль за исполнением работ и услуг подрядчиков, с которыми работает товарищество;
- обеспечение доступа к квартирам и площадям, которые служат источником аварии или предаварийной ситуации с угрозой порчи имущества в составе МКД;
- начисление зарплаты привлеченным работникам;
- разработка положений по внутреннему трудовому распорядку и обслуживания МКД.
Особенность должности заключается в наделении главы правления решающим голосом, если при решении вопросов товарищества количество проголосовавших участников оказалось равное.
Для выполнения действий, связанных с потребностями владельцев квартир в МКД, определяют обязанности председателя по Уставу, в рамках общих норм гражданского законодательства.
Зона ответственности председателя ТСЖ также нуждается в четком определении:
- Финансовая ответственность за целевое расходование средств со счетов юрлица.
- Своевременность погашения задолженностей по ЖКХ.
- Контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг.
- Ведение налоговой отчетности.
- Хранение документации.
- Надзор за проводимой жильцами перепланировкой в пределах МКД и соблюдение правил совместного проживания и использования общедомового имущества.
Должностная инструкция
Должностная инструкция выступает документом, отражающим полномочия и компетенцию председателя. Ее разрабатывают и утверждают члены правления ТСЖ. Далее бумагу необходимо представить Жилищной инспекции для заверения — после этого она наделяется полной юридической силой.
Инструкция признается официальным должностным документом, на основании которого председатель вправе осуществлять утвержденные действия.
Она может оформляться на определенный период или быть бессрочной. Обычно срок инструкции совпадает со временем назначения председателя.
Документ включает несколько разделов:
- Общие положения — функции, ответственность главы.
- Подробное описание должностных обязанностей.
- Подтверждение прав руководителя ТСЖ с детальными разъяснениями.
- Меры наказания, ответственность при нарушениях, невыполнении задач, незаконных действиях или для получения собственной выгоды.
- Сопутствующие сведения — об освобождении председателя от функций, отстранении, обсуждении спорных ситуаций и так далее.
Бумага хранится в офисе ТСЖ не только весь период действия, но и после его завершения. Каждый представитель сообщества имеет доступ к документу и по запросу вправе ознакомиться с его положениями.
Внесение изменений в пункты инструкции допускается только коллегиально путем голосования членов правления и главы.
Возможность отпуска председателя
Глава ТСЖ ведет деятельность в рамках трудового законодательства.
Согласно ТК РФ, ему положен отпуск ежегодно в течение 28 дней с сохранением средней зарплаты и должности.
Для оформления отдыха в правление передается соответствующее заявление. В Уставе могут быть указаны иные правила ухода руководителя в отпуск и его продолжительность.
После передачи заявления назначается заседание членов ТСЖ, на котором согласовывается порядок работы организации в отсутствие главы.
При этом председатель:
- Назначает заместителя, издает соответствующее распоряжение.
- Извещает об уходе членов товарищества.
- Информирует диспетчеров и представителей иных служб.
Заместитель выбирается из участников ТСЖ. Он дает письменное согласие на работу во время отпуска председателя, после чего оформляется трудовой договор с указанием зарплаты. Если нет возможности выбрать заместителя, функционирование ТСЖ на это время поддерживается членами правления.
Куда жаловаться, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности
Редко бывает, чтобы абсолютно все жильцы дома были довольны работой ТСЖ. Но иногда ситуация складывается таким образом, что возмущение собственников квартир имеет под собой реальные причины: председатель правления не выполняет возложенные на него функции, не предоставляет для ознакомления финансовые документы, не организует своевременный ремонт общего оборудования, коммунальные услуги оказываются с перебоями и т. п.
Для разрешения возникшего конфликта в первую очередь лучше обратиться в правление ТСЖ с соответствующей жалобой. До подачи жалобы рекомендуется выяснить мнение по изложенным в ней обстоятельствам у остальных жильцов. Чем больше недовольных собственников поставят под ней свою подпись, тем выше вероятность, что руководству товарищества придется отреагировать на общественное мнение. Жалоба подается в двух экземплярах, один из которых с отметкой о принятии остается у заявителя.
Как получает компенсацию?
Так как заместитель является членом правления, то он не имеет никакой установленной заработной платы, а взяв на себя обязанности руководителя, он одновременно получает огромный круг обязанностей.
Деятельность руководителя является оплачиваемой, а значит и на время его отсутствия, старания заместителя будут вознаграждены в размере, который соразмерен оплате труда руководства за этот же промежуток времени. Заместитель получает выплаты в порядке компенсации за свое затраченное время и возможно, нервы.
Заместитель вправе отказаться от денежного вознаграждения, а вот требовать выплаты больше, чем положено не имеет никакого права.
Как вы могли заметить, деятельность председателя таит в себе множество нюансов и других особенностей, которые необходимо знать не только руководителю товарищества, но и обычным собственникам.
Не редко, отсутствия осведомлённости о рамках прав главы ТСЖ становятся причиной для возмущения жильцов по поводу тех или иных обстоятельств и обращения в судебные инстанции за поиском правды.
Вместо этого, прочитайте устав и договор между жильцами товариществом собственников жилья, и вы найдете ответы на все свои вопросы.
Полномочия и виды общего собрания членов ТСЖ
При создании товарищества собственников жилья в него включается большое число членов. Для работы такого объединения обязательно требуются органы управления. Основные управляющие функции возлагаются на общее собрание участников ТСЖ. Оно созывается в соответствии с тем порядком, который прописан в уставе объединения. В ходе собраний решаются все важные вопросы, касающиеся управления МКД.
В ТСЖ по разным причинам может не входить часть собственников квартир. Их в отдельных случаях тоже приглашают на собрания, например, когда решаются вопросы ремонта дома.
Обязательные собрания участников ТСЖ проводятся 1 раз в год. Реализуются данные мероприятия по тем же правилам, что и ОСС в случае обслуживания дома управляющей организацией. Это касается рассылки уведомлений о готовящемся собрании, форм его проведения, кворума, голосования, подготовки протокола и прочих моментов.